Respuesta breve
Una auditoría de una propiedad de alquiler suele depender de cuatro preguntas: ¿limita la regla de actividades pasivas su pérdida?, ¿califica usted como profesional de bienes raíces (más de 750 horas y más de la mitad de su tiempo de trabajo)?, ¿convirtió el uso personal la propiedad en una vivienda?, y ¿eran las “reparaciones” en realidad mejoras? Los registros de horas, días y facturas deciden la mayoría de los casos.
Puntos clave
- El alquiler de bienes raíces es generalmente una actividad pasiva, por lo que una pérdida solo puede compensar otros ingresos mediante la asignación especial para quienes participan activamente o si usted califica como profesional de bienes raíces (IRC 469).
- La condición de profesional de bienes raíces exige más de 750 horas y más de la mitad de sus servicios personales en oficios o negocios de bienes inmuebles, además de participación material en los alquileres (Publicación 925).
- Una unidad de vivienda se usa como hogar si el uso personal supera la cifra mayor entre 14 días o el 10% de los días alquilada a un precio justo (IRC 280A(d)); en ese caso, las pérdidas de alquiler se limitan.
- Los costos que mejoran, restauran o adaptan una propiedad son mejoras que deben capitalizarse y depreciarse; los edificios de alquiler residencial se deprecian en 27.5 años (Publicación 527).
- La depreciación que pudo haber reclamado y no reclamó reduce de todos modos su base (IRC 1016(a)(2)).
Qué examina el IRS en una declaración con alquileres
Los alquileres de personas físicas se declaran en el Anexo E (Formulario 1040), y ese formulario le indica al examinador dónde mirar. La línea 2 pide, para cada propiedad, cuántos días estuvo alquilada a su valor justo de alquiler y cuántos días tuvo de uso personal (Instrucciones de 2025 para el Anexo E). Las pérdidas pasivas se calculan en el Formulario 8582. Un profesional de bienes raíces marca una casilla en la línea 43 del Anexo E (Publicación 925, 2025).
Espere que el examinador revise cuatro áreas:
- Ingresos. Los depósitos de alquiler comparados con el alquiler declarado. La Publicación 527 (2025) indica que el alquiler pagado por adelantado es ingreso en el año en que se recibe, y que un depósito de garantía no es ingreso a menos que usted se lo quede porque el inquilino incumplió el contrato.
- El límite de pérdidas. Si una pérdida se permitió conforme a las reglas de actividades pasivas, la asignación especial o la condición de profesional de bienes raíces.
- Uso personal. Si una casa vacacional o una unidad alquilada a familiares era realmente un alquiler.
- Gastos. Si las reparaciones eran en realidad mejoras, si la depreciación es correcta y si los costos corresponden realmente al alquiler.
El IRS publica una guía de técnicas de auditoría sobre la capitalización de bienes tangibles (Capitalization of Tangible Property Audit Technique Guide, septiembre de 2022) que los examinadores usan para la cuestión de las reparaciones. Para auditorías de ingresos de trabajo por cuenta propia junto con alquileres, consulte auditorías a trabajadores por cuenta propia; si un alquiler es también su oficina en el hogar, consulte auditorías de la oficina en el hogar.
Límites de pérdidas pasivas y la asignación especial
La Publicación 925 dice que “una actividad de alquiler es una actividad pasiva aunque usted haya participado materialmente en esa actividad, a menos que haya participado materialmente como profesional de bienes raíces”. Por lo general, una pérdida pasiva solo puede compensar ingresos pasivos; la parte no permitida se traslada a años posteriores.
La asignación especial. Si usted o su cónyuge participaron activamente, hasta $25,000 (IRS.gov, 2026) de pérdida de alquiler de bienes raíces al año puede compensar ingresos no pasivos, como el salario (IRC 469(i)). Reglas que revisan los examinadores:
- La participación activa es un requisito menos exigente que la participación material. La Publicación 925 indica que aprobar nuevos inquilinos, decidir las condiciones del alquiler y aprobar gastos cuentan. Usted debe ser dueño de al menos el 10% de la actividad por valor, y los socios comanditarios por lo general no califican.
- Eliminación gradual. La asignación se reduce en el 50% del ingreso bruto ajustado modificado que supere un nivel inicial fijado en el IRC 469(i)(3), y desaparece con un AGI modificado de $150,000 o más ($75,000 o más si es casado que presenta la declaración por separado).
- Casado que presenta la declaración por separado. Si vivió separado de su cónyuge todo el año, la asignación tiene un tope de $12,500; si vivieron juntos en algún momento del año, no puede usarla.
Estadías cortas. Según la Publicación 925, alquilar una propiedad cuyo período promedio de uso por los clientes es de 7 días o menos, o de 30 días o menos con servicios personales significativos, no es una actividad de alquiler para estas reglas. Que una pérdida de esa propiedad sea pasiva depende entonces de si usted participó materialmente en ella.
Una pérdida pasiva no permitida no se pierde: queda suspendida y se traslada a años posteriores. En una auditoría, verifique que el cálculo del examinador traslade la cantidad no permitida al año posterior correcto.
Condición de profesional de bienes raíces: las horas que revisan los examinadores
Si usted califica como profesional de bienes raíces, el alquiler de bienes raíces en el que participa materialmente no es pasivo, por lo que las pérdidas pueden compensar otros ingresos en su totalidad. La Publicación 925 establece dos pruebas para el año:
- más de la mitad de los servicios personales que usted prestó en todos sus oficios o negocios fueron en oficios o negocios de bienes inmuebles en los que participó materialmente; y
- usted prestó más de 750 horas de servicios en esos oficios o negocios de bienes inmuebles.
Las horas que trabaja como empleado en bienes raíces por lo general no cuentan, a menos que también tenga una participación en el empleador superior al nivel que fija la Publicación 925. En una declaración conjunta, uno de los cónyuges debe cumplir ambas pruebas por sí solo, pero el trabajo del cónyuge cuenta al evaluar la participación material. Un empleo de tiempo completo fuera de los bienes raíces hace difícil cumplir la prueba de “más de la mitad”, porque sus horas en bienes inmuebles tendrían que superar sus horas en ese empleo.
La participación material en los propios alquileres es un requisito aparte. Cada participación en un alquiler es una actividad separada, a menos que usted elija tratarlas todas como una sola (IRC 469(c)(7)(A); la elección se explica en las instrucciones del Anexo E). La Publicación 925 enumera siete pruebas de participación material; la más usada es más de 500 horas en la actividad durante el año.
Prueba. La Publicación 925 dice que “puede usar cualquier método razonable para probar su participación” y que no se exigen registros diarios contemporáneos si puede demostrarla de otra forma, “usando una agenda de citas, un calendario o un resumen narrativo”. El trabajo que hace como inversionista, como revisar estados de cuenta, no cuenta a menos que usted participe directamente en la administración diaria.
| Lo que pregunta el examinador | Pruebas que suelen funcionar | Pruebas que suelen fallar |
|---|---|---|
| ¿Cuántas horas y haciendo qué? | Anotaciones de calendario, correos electrónicos con inquilinos y contratistas, facturas y órdenes de trabajo que coinciden con las horas reclamadas | Un total anual redondo escrito para la auditoría |
| ¿Más de la mitad de su tiempo de trabajo? | Comparación con sus horas en cualquier otro empleo, respaldada por horarios o registros de pago | Ninguna cuenta del tiempo dedicado a un empleo de tiempo completo |
| ¿Quién hizo el trabajo? | Prueba de que usted, y no un administrador de propiedades, se encargó de los arrendamientos y las reparaciones | Un contrato con una empresa administradora que cubre las mismas tareas |
Casas vacacionales y días de uso personal
Según el IRC 280A(d)(1), usted usa una unidad de vivienda como hogar si su uso personal supera la cifra mayor entre 14 días o el 10% de los días en que se alquila a un precio justo. Un día de uso personal incluye cualquier día en que la unidad la usa usted u otro dueño, un familiar (a menos que sea su vivienda principal y pague un alquiler justo), cualquier persona bajo un acuerdo de intercambio, o cualquier persona que pague menos que un alquiler justo (Publicación 527). Un día dedicado a trabajar prácticamente a tiempo completo en reparaciones y mantenimiento no es uso personal, aunque los familiares descansen allí ese día.
| Situación | Resultado |
|---|---|
| Usada como hogar y alquilada menos de 15 días en el año | El alquiler no es ingreso y no se puede deducir ningún gasto de alquiler (IRC 280A(g)) |
| Usada como hogar y alquilada 15 días o más | Los gastos se dividen según los días de alquiler y de uso personal; los gastos de alquiler que superan los ingresos de alquiler no pueden compensar otros ingresos y se trasladan al año siguiente. La Publicación 527 indica que este alquiler no es una actividad pasiva. |
| No usada como hogar, pero con algo de uso personal | Los gastos se siguen dividiendo según los días; la parte de alquiler puede superar los ingresos de alquiler, sujeta a los límites de las pérdidas de alquiler (Publicación 527) |
El propio ejemplo de la Publicación 527: una casa de playa alquilada a un precio justo durante 83 días y usada personalmente durante 16 días. El diez por ciento de 83 días de alquiler es 8, por lo que la cifra mayor es 14 días; 16 días de uso personal superan 14, así que la casa se usó como hogar y una pérdida neta podría no ser deducible. Los examinadores comparan los días de la línea 2 del Anexo E con los registros de reservas, los calendarios y las propias declaraciones del dueño.
¿Reparaciones o mejoras? La cuestión de la capitalización
La Publicación 527 dice que un costo de reparación o mantenimiento puede deducirse si no se le exige capitalizarlo, pero que usted “debe capitalizar todo gasto que pague para mejorar su propiedad de alquiler”. Un gasto es una mejora si:
- Mejora la propiedad: corrige un defecto preexistente, la agranda o amplía, o aumenta su capacidad, resistencia o calidad;
- La restaura: reemplaza una parte estructural sustancial, repara daños después de un ajuste de base por pérdida por hecho fortuito, o la reconstruye a condición de nueva; o
- La adapta a un uso nuevo o distinto.
La Tabla 1-1 de la Publicación 527 da ejemplos de mejoras, entre ellos ampliaciones, un techo nuevo, ventanas contra tormentas, sistemas de calefacción y de aire acondicionado central, un calentador de agua, mejoras del cableado eléctrico y electrodomésticos empotrados. Las mejoras se deprecian: la propiedad de alquiler residencial usa el método lineal durante 27.5 años con la convención de mediados de mes. El terreno no se deprecia.
Tres reglas opcionales pueden permitirle deducir algunos costos que de otro modo tendrían que capitalizarse (preguntas frecuentes del IRS sobre los reglamentos de bienes tangibles, revisadas el 4 de agosto de 2026):
- Puerto seguro de minimis. Si no tiene un estado financiero aplicable, puede elegir deducir los artículos que cuesten $2,500 o menos por factura o por artículo.
- Puerto seguro de mantenimiento de rutina. Trabajo recurrente para mantener un edificio en condiciones de funcionamiento normalmente eficientes que usted espera realizar más de una vez en los 10 años posteriores a su puesta en servicio. No cubre las mejoras.
- Elección de puerto seguro para contribuyentes pequeños, para dueños de edificios con una base no ajustada de $1 millón o menos que cumplan las demás condiciones indicadas en las preguntas frecuentes del IRS.
La Publicación 527 aconseja “separar los costos de las reparaciones y de las mejoras, y llevar registros exactos”. Una factura que describe el trabajo es la mejor prueba de en qué lado de la línea cae un costo.
Ajustes comunes, multas y un ejemplo práctico
Los ajustes típicos en una auditoría de alquileres son: mejoras que pasan de reparaciones a depreciación; pérdidas no permitidas y trasladadas porque no se cumplieron los requisitos de la asignación especial o de la condición de profesional de bienes raíces; gastos reducidos a la parte de alquiler de una vivienda de uso parcial; costos personales eliminados; y depreciación corregida. La Publicación 527 dice que si usted no reclamó toda la depreciación a la que tenía derecho, “aun así debe reducir su base” en la cantidad total que pudo haber deducido. Al vender, la Publicación 544 explica que la parte de la ganancia que se debe a la depreciación tributa según reglas especiales (ganancia no recuperada de la sección 1250), por lo que los registros de depreciación importan mucho después del año auditado.
La multa por falta de exactitud es del 20% (IRS.gov, 2026) del pago insuficiente causado por negligencia o por una subestimación sustancial (para personas físicas, la cifra mayor entre el 10% del impuesto correcto o $5,000, según el IRS). Los intereses corren a la tasa federal a corto plazo más 3 puntos porcentuales, que se ajusta cada trimestre (7% (IRS.gov, jul.-dic. de 2026) este trimestre).
Ejemplo (cifras supuestas). Sam es dueño de una casa de alquiler. En febrero reemplazó todo el techo por $15,000 y lo dedujo como reparación. Su pérdida de alquiler estaba dentro de la asignación especial, así que redujo sus ingresos de salario.
El examinador trata el techo como una mejora (un techo nuevo figura en la lista de mejoras de la Publicación 527). Se deprecia durante 27.5 años. Con la tasa de la Tabla 2-2d de la Publicación 527 para bienes puestos en servicio en febrero (3.182% en el primer año), la deducción del primer año es de $477 en lugar de $15,000, por lo que su ingreso aumenta en $14,523.
Con una tasa marginal supuesta del 24%, eso equivale a unos $3,486 de impuesto adicional, más intereses. Esa cifra es inferior a $5,000, así que la prueba de subestimación sustancial no se cumple solo con esta partida; si el examinador demuestra negligencia, la multa sería del 20% de $3,486, unos $697. El resto del costo del techo se recupera mediante la depreciación en años posteriores.
Cómo responder, ayuda gratuita y cuándo conviene un representante
- Reúna el expediente de la propiedad. Contratos de arrendamiento, un libro de alquileres, estados de cuenta bancarios que muestren los depósitos de alquiler y registros de los depósitos de garantía retenidos o devueltos.
- Pruebe los días. Informes de plataformas de reservas, calendarios y recibos que muestren quién usó la propiedad y cuándo, cotejados con la línea 2 del Anexo E.
- Pruebe las horas, si reclama la condición de profesional de bienes raíces. Reconstrúyalas a partir de calendarios, correos electrónicos, facturas y órdenes de trabajo, y ponga en el resumen la fecha en que lo preparó. Nunca presente un registro escrito para la auditoría como si se hubiera llevado en su momento; consulte auditorías con registros faltantes.
- Separe las reparaciones de las mejoras. Reúna las facturas que describen el trabajo, los cuadros de depreciación anteriores y los Formularios 8582 con cualquier traslado de pérdidas.
- Envíe copias con una carta de presentación numerada según cada punto de la IDR (Solicitud de Documentos de Información); nuestra carta de presentación para responder a una auditoría es un punto de partida.
- Si no está de acuerdo, solicite Apelaciones dentro del plazo de la carta de 30 días; consulte aceptar o apelar.
Un solo alquiler a largo plazo con buenos registros suele ser algo que puede manejar usted mismo. Vale la pena considerar un representante cuando se cuestiona la condición de profesional de bienes raíces, hay varias propiedades o años involucrados, o faltan registros de depreciación y de base. Los agentes e inversionistas de bienes raíces con un saldo pendiente pueden leer nuestra página para agentes de bienes raíces. Ayuda gratuita: las Clínicas para Contribuyentes de Bajos Ingresos (Low Income Taxpayer Clinics) y el Servicio del Defensor del Contribuyente (Taxpayer Advocate Service) al 877-777-4778 (IRS.gov, 2026) cuando un problema con el IRS le causa dificultades.
El equipo de Global Gate Tax Relief incluye abogados de impuestos con licencia, agentes inscritos (Enrolled Agent, EA) y contadores públicos autorizados (CPA). Ofrece una consulta gratuita y, si acepta el caso, indica una tarifa fija por adelantado; no promete resultados. Solicite una revisión gratuita de su caso o llame al 1-877-800-8180.
Preguntas frecuentes
Solo en dos casos: mediante la asignación especial de hasta $25,000 si participa activamente y su AGI modificado está por debajo del nivel de eliminación gradual, o en su totalidad si califica como profesional de bienes raíces y participa materialmente. De lo contrario, la pérdida se traslada a años posteriores.
Más de 750 horas en oficios o negocios de bienes inmuebles en los que participa materialmente, y más de la mitad de todas sus horas de trabajo del año. También debe participar materialmente en la propia actividad de alquiler.
No necesariamente. La Publicación 925 dice que puede usar cualquier método razonable, como una agenda de citas, un calendario o un resumen narrativo que muestre los servicios y las horas aproximadas. Cuanto más se apoye en documentos creados en su momento, más peso tendrá.
Si su uso personal supera la cifra mayor entre 14 días o el 10% de los días alquilada a un precio justo, la propiedad cuenta como hogar y las pérdidas de alquiler se limitan. Los días dedicados a trabajar prácticamente a tiempo completo en reparaciones no cuentan como uso personal.
La Publicación 527 incluye un techo nuevo entre las mejoras, que se deprecian en lugar de deducirse de inmediato. Reparar una gotera es más probablemente una reparación; la descripción de la factura importa.
Su base se reduce de todos modos por la depreciación que pudo haber tomado, según la Publicación 527. Esta indica que tal vez pueda corregirlo en una declaración enmendada o, si no, cambiando su método de contabilidad; consulte la Publicación 946.
Fuentes
- IRS Publication 925 (2025), Passive Activity and At-Risk Rules
- IRS Publication 527 (2025), Residential Rental Property
- IRS: 2025 Instructions for Schedule E (Form 1040)
- IRS Publication 544 (2025), Sales and Other Dispositions of Assets
- IRS: Tangible property final regulations FAQ (reviewed 04-Aug-2026)
- IRS: Audit Techniques Guides (reviewed 30-Sep-2026)
- 26 U.S.C. 469, Passive activity losses and credits limited (subsections (c)(7) and (i))
- 26 U.S.C. 280A, Disallowance of certain expenses in connection with business use of home, rental of vacation homes (subsections (d) and (g))
- 26 U.S.C. 1016, Adjustments to basis (subsection (a)(2))
- IRS: Accuracy-related penalty (reviewed 15-Oct-2026)
- IRS: Low Income Taxpayer Clinics
- IRS: Quarterly interest rates
Verificamos cada cifra con IRS.gov y registramos los cambios en la página de cifras clave.
¿Quiere que un profesional revise su auditoría?
Consulta gratuita y sin compromiso. Si aceptamos su caso, le indicamos la tarifa fija por adelantado, antes de comenzar cualquier trabajo. Si usted puede resolverlo por su cuenta a través de IRS.gov, se lo diremos. No se garantiza ningún resultado.
Esta página ofrece información general sobre las normas del IRS, no asesoría tributaria ni legal para su situación. Las cifras del IRS cambian; cada una enlaza a su fuente oficial e indica la fecha en que la verificamos por última vez.