Арендодатели с задолженностью перед IRS

Почему арендодатели оказываются должны IRS

С арендной платы ничего не удерживается, поэтому подоходный налог на вашу прибыль подлежит уплате при подаче декларации. Большинство арендодателей жилья отражают аренду в Schedule E (форма 1040). В налоговой теме № 414 (Topic 414) IRS добавляет, что аренда, при которой вы оказываете существенные услуги для удобства арендаторов, например регулярную уборку или питание, отражается вместо этого в Schedule C, и это меняет порядок налогообложения.

Счет часто оказывается больше ожидаемого по четырем причинам:

• Неучтенный доход. Согласно теме 414, арендная плата, полученная авансом, является доходом того года, в котором вы ее получили, а если арендатор оплачивает какие-либо ваши расходы, эти платежи считаются доходом от аренды. Залоговый депозит не является доходом, если вам, возможно, придется его вернуть; часть, которую вы оставляете себе за досрочное расторжение договора аренды, является доходом того года, когда вы ее оставили.
• Убытки, которые нельзя использовать. Убытки от аренды, как правило, пассивные, поэтому многие арендодатели, рассчитывавшие зачесть убыток против зарплаты, обнаруживают, что он отложен (см. следующий раздел).
• Нет расчетных платежей. В форме 1040-ES за 2026 год сказано, что вы, как правило, обязаны вносить расчетный налог, если рассчитываете быть должны не менее $1,000 (IRS.gov, 2026) после удержаний и возвращаемых кредитов. Прибыльная аренда обычно превышает этот порог.
• Продажа. Амортизация уменьшает вашу налоговую базу, поэтому облагаемая прибыль при продаже может оказаться намного больше денег, которые вы фактически получите на руки.

Один расход, с которым арендодатели обычно не сталкиваются: в публикации 225 изложено общее правило, по которому доход от аренды не включается в доход от самозанятости, поэтому обычная арендная плата в Schedule E не облагается налогом на самозанятость (self-employment tax).

Правила о пассивных убытках и льгота по убыткам от аренды

В налоговой теме № 425 IRS указывает, что деятельность по сдаче в аренду, включая аренду недвижимости, является пассивной, даже если вы в ней существенно участвуете, а пассивные убытки, превышающие пассивный доход, в текущем году не принимаются. Непринятая сумма не пропадает: вы переносите ее на следующий налоговый год, и ее можно использовать против последующего пассивного дохода или при выбытии объекта.

Есть два важных исключения, оба описаны в публикации 925:

Что IRS запрашивает по обоим критериям и какие документы выдерживают проверку, описано на нашей странице о проверках сдаваемой недвижимости. Если проверка уже закончилась счетом, см. страницу как оплатить счет после проверки, если денег нет.

Амортизация и ремонт: решения, которые проявятся позже

Основные правила задает публикация 527:

• Жилые здания, сдаваемые в аренду, амортизируются в течение 27.5 года по общей системе MACRS. Земля не амортизируется.
• Амортизация начинается, когда вы вводите объект в использование для получения дохода, и отражается в форме 4562 в первый год и в годы, когда вы добавляете улучшения.
• Ваша налоговая база уменьшается на амортизацию, которую вы «вычли или могли вычесть». Отказ от амортизации не защитит вас при продаже: база уменьшается в любом случае, так что вы теряете вычет и все равно получаете большую прибыль.
• Ремонт и улучшения. Ремонт, который поддерживает объект в хорошем рабочем состоянии, можно вычесть. Расходы, которые улучшают объект, восстанавливают его или приспосабливают к новому использованию, нужно капитализировать и амортизировать. Публикация 527 советует арендодателям учитывать эти расходы раздельно.

Если амортизация ни разу не заявлялась или предстоит продажа, попросите составителя деклараций проверить это до подачи декларации.

Что может сделать IRS: арендная плата, банковские счета и сама недвижимость

Взыскание идет в обычном порядке: счет, например уведомление CP14, напоминания, уведомление о намерении наложить арест CP504, затем окончательное уведомление — LT11 или письмо 1058. В публикации 594 сказано, что IRS обычно накладывает арест только после того, как окончательное уведомление отправлено не менее чем за 30 дней до ареста, и с его даты у вас есть 30 дней (IRS.gov, 2026), чтобы запросить слушание по надлежащей процедуре взыскания (Collection Due Process, CDP). Особенность для арендодателей в том, куда смотрит IRS:

• Арендная плата, которую вам должны арендаторы. IRS называет «доход от аренды» среди имущества у третьих лиц, на которое он может наложить арест. Тогда арендатор или управляющий недвижимостью платит IRS, а не вам. Согласно правилам Министерства финансов США, арест распространяется на обязательства, существующие на момент его наложения; в руководстве IRS сказано, что арест другого дохода распространяется и на платежи, право на которые у вас «фиксировано и определимо». Распространяется ли арест на будущую арендную плату по подписанному договору, зависит от обстоятельств, поэтому уточните у IRS или у представителя, прежде чем считать арендную плату за следующий месяц защищенной. Как работают такие аресты у третьих лиц, описано на странице арест IRS на доход, причитающийся вам.
• Счет, на который поступает арендная плата. В публикации 594 сказано, что банк удерживает арестованные средства 21 день (IRS.gov, 2026), прежде чем перечислить их. См. страницу что делать в течение 21 дня.
• Сама сдаваемая недвижимость. Сдаваемые объекты защищены слабее, чем жилье. IRC 6334(a)(13)(A) защищает жилье от ареста при задолженности $5,000 или меньше, но прямо исключает сдаваемую в аренду недвижимость, а дополнительная защита недвижимости, используемой в бизнесе физического лица, по 6334(a)(13)(B) распространяется только на недвижимость, не сдаваемую в аренду. Для основного жилья, напротив, нужно письменное разрешение федерального суда. IRS все равно должен рассчитывать на чистую выручку от продажи (публикация 594). Как проходит конфискация, описано на странице конфискация имущества IRS.

Федеральный налоговый залог, рефинансирование и продажа сдаваемого объекта

IRS указывает, что федеральный налоговый залог (federal tax lien) «распространяется на все ваши активы», включая активы, приобретенные, пока он действует. По общему ориентиру IRS регистрирует публичное уведомление о федеральном налоговом залоге (Notice of Federal Tax Lien), когда неоплаченная начисленная сумма составляет $10,000 (IRS.gov, июль 2024 (дата вступления в силу IRM)) или больше, и затем направляет уведомление о вашем праве на слушание, часто письмо 3172. Зарегистрированное уведомление появляется при проверке права собственности на каждый ваш объект в этом округе, и, по словам IRS, оно «может ограничить вашу возможность получить кредит». О кредитных историях рассказано на странице влияет ли задолженность перед IRS на кредитный рейтинг.

Обе публикации, 783 и 784, просят подать заявление не позднее чем за 45 дней до даты закрытия сделки. Суммы для полного погашения, согласно этим публикациям, сообщает Централизованный отдел по залогам IRS (Centralized Lien Operation) по номеру 1-800-913-6050. Все четыре инструмента сравниваются на странице Fresh Start помощь при налоговом залоге и в нашем руководстве о федеральном налоговом залоге.

Варианты оплаты, подходящие арендодателю

На любую неоплаченную сумму продолжают начисляться проценты по федеральной краткосрочной ставке плюс 3 процентных пункта с ежеквартальным пересмотром (7% (IRS.gov, июль–декабрь 2026) в этом квартале). В публикации 594 сказано, что IRS не может наложить новый арест, пока заявка на план выплат или компромиссное предложение рассматривается или действует, поэтому план, оформленный до окончательного уведомления, защищает вашу арендную плату. Если вам нужно время на решение, прочитайте, как приостановить взыскание IRS.

Пример: рефинансирование сдаваемого объекта, чтобы заплатить IRS

Залог остается на другом ее имуществе до погашения задолженности, после чего IRS его снимает.

Какие документы собрать и что делать дальше

1. Все уведомления IRS в порядке дат, а также сумма задолженности в вашем онлайн-аккаунте IRS или налоговые выписки.
2. Договоры аренды и реестры арендной платы по каждому объекту, включая полученную авансом арендную плату и удерживаемые депозиты.
3. Schedule E и форма 4562 из прошлых деклараций с датой покупки, стоимостью и улучшениями каждого объекта.
4. Счета за ремонт и улучшения, хранящиеся раздельно.
5. Выписки по ипотеке и недавняя оценка стоимости каждого объекта.
6. Документы по предстоящей продаже или рефинансированию: договор купли-продажи, оценка кредита, проект итогового расчета по сделке.

Задолженность за один год в пределах лимита упрощённого плана платежей, когда закрытие сделки не запланировано, обычно можно урегулировать самостоятельно через онлайн-заявку на соглашение об уплате (Online Payment Agreement) IRS. Бесплатную помощь оказывают Служба защиты налогоплательщиков (Taxpayer Advocate Service, TAS) и клиники помощи налогоплательщикам с низким доходом (Low Income Taxpayer Clinics). Специалист полезнее, когда залог блокирует продажу или рефинансирование, на арендную плату наложен арест или для задолженности нужна справка о финансовом положении; см. страницу нужен ли вам налоговый специалист. Global Gate Tax Relief предлагает бесплатную консультацию и, если берется за дело, заранее называет фиксированную стоимость. Запросите бесплатный разбор дела или позвоните по номеру 1-877-800-8180.

Часто задаваемые вопросы

Читайте также в руководстве по налоговым обязательствам

• Проверки сдаваемой недвижимостиПассивные убытки, статус профессионала и документы о ремонте.
• Арест IRS на доход, причитающийся вамКак аресты у третьих лиц распространяются на арендную плату и дебиторскую задолженность.
• Влияет ли задолженность перед IRS на кредит?Залоги, кредиторы и кредитные отчеты.
• Помощь Fresh Start при налоговом залогеСнятие, отзыв, освобождение от залога и субординация.
• Варианты в зависимости от суммы задолженностиКакой план подходит под вашу сумму.
• Нужен ли вам налоговый специалист?Когда можно справиться самостоятельно.