الإجابة المختصرة
عادةً ما يدين المؤجِّرون لمصلحة الضرائب الأمريكية (IRS) لأن الإيجار لا يُستقطع منه شيء، ولأن خسائر الإيجار كثيرًا ما تقيّدها قواعد الأنشطة السلبية، ولأن الإهلاك يرفع الربح عند بيع العقار. وإذا بقي الرصيد دون سداد، يمكن لمصلحة الضرائب الحجز على الإيجار المستحق على المستأجرين، وتسجيل امتياز يمنع إعادة التمويل أو البيع حتى تحصل على تحرير العقار من الامتياز أو تأخير مرتبة الامتياز.
أهم النقاط
- يُبلَّغ عن الإيجار على الجدول E (Schedule E) دون أي استقطاع، لذا تكون الدفعات المقدَّرة مطلوبة عادةً متى توقعت أن يكون المستحق عليك $1,000 (IRS.gov, 2026) أو أكثر.
- خسائر الإيجار سلبية عمومًا؛ والسماح الخاص بالمشاركة الفعلية الذي يصل إلى $25,000 (IRS.gov, 2026) يتناقص تدريجيًا ويزول عند الدخول الأعلى.
- تُدرج مصلحة الضرائب دخل الإيجار ضمن الممتلكات التي يمكنها الحجز عليها، والعقار المؤجَّر لا يتمتع بالحماية الإضافية من المصادرة التي يحظى بها المسكن أو عقار النشاط التجاري غير المؤجَّر.
- لبيع عقار أو إعادة تمويله مع وجود امتياز مسجَّل، قدّم طلب شهادة تحرير العقار من الامتياز (النموذج 14135) أو تأخير مرتبة الامتياز (النموذج 14134) قبل 45 يومًا على الأقل من موعد إتمام الصفقة.
لماذا ينتهي الأمر بالمؤجِّرين مدينين لمصلحة الضرائب
يصلك الإيجار دون أن يُستقطع منه شيء، لذا تستحق ضريبة الدخل على ربحك عند تقديم الإقرار. ويُبلغ معظم مؤجِّري العقارات السكنية عن الإيجار على الجدول E (النموذج 1040). ويضيف الموضوع 414 لدى مصلحة الضرائب أن الإيجار الذي تقدم فيه خدمات جوهرية لراحة المستأجرين، مثل التنظيف المنتظم أو الوجبات، يُبلَّغ عنه على الجدول C (Schedule C) بدلًا من ذلك، ما يغيّر طريقة فرض الضريبة عليه.
كثيرًا ما تكون الفاتورة أكبر من المتوقع لأربعة أسباب:
- دخل لم تحتسبه. يقول الموضوع 414 إن الإيجار المدفوع مقدمًا دخل في السنة التي تتسلّمه فيها، وإذا دفع المستأجر أيًا من مصروفاتك فهذه المدفوعات دخل إيجار. ومبلغ التأمين ليس دخلًا إذا كان قد يلزمك ردّه؛ أما الجزء الذي تحتفظ به بسبب إنهاء عقد الإيجار مبكرًا فهو دخل في السنة التي تحتفظ به فيها.
- خسائر لا يمكنك استخدامها. خسائر الإيجار سلبية عمومًا، لذا يجد كثير من المؤجِّرين الذين خططوا لخسارة تعوّض أجورهم أنها معلّقة (انظر القسم التالي).
- عدم سداد دفعات مقدَّرة. يقول النموذج 1040-ES لعام 2026 إنه يجب عليك عمومًا دفع الضريبة المقدَّرة إذا توقعت أن يكون المستحق عليك $1,000 (IRS.gov, 2026) على الأقل بعد الاستقطاع والأرصدة الضريبية القابلة للاسترداد. والإيجارات المربحة تتجاوز هذا الحد عادةً.
- البيع. الإهلاك يخفّض أساس التكلفة لديك، لذا قد يكون الربح الخاضع للضريبة عند البيع أكبر بكثير من النقد الذي تخرج به.
وهناك تكلفة لا يواجهها المؤجِّرون عادةً: يذكر المنشور 225 القاعدة العامة بأن دخل الإيجار لا يدخل ضمن أرباح العمل الحر، لذا لا تترتب على الإيجار العادي المُبلَّغ عنه على الجدول E ضريبة العمل الحر.
قواعد الخسائر السلبية والسماح الخاص بخسائر الإيجار
يقول الموضوع 425 لدى مصلحة الضرائب إن أنشطة الإيجار، بما فيها تأجير العقارات، أنشطة سلبية (passive activities) حتى لو شاركت فيها مشاركة جوهرية، وإن الخسائر السلبية التي تتجاوز الدخل السلبي غير مسموح بها في السنة الحالية. والمبلغ غير المسموح به لا يضيع: إذ تُرحّله إلى السنة الضريبية التالية، ويمكن استخدامه مقابل دخل سلبي لاحق أو عند التصرف في العقار.
هناك استثناءان مهمان، يشرحهما المنشور 925:
| الاستثناء | من يتأهل | ما يسمح به |
|---|---|---|
| السماح الخاص بالمشاركة الفعلية | أنت أو زوجك/زوجتك شاركتما مشاركة فعلية، مثلًا بالموافقة على المستأجرين أو تحديد شروط الإيجار أو الموافقة على الإصلاحات | حتى $25,000 (IRS.gov, 2026) من خسائر تأجير العقارات مقابل الدخل الآخر. ويُخفَّض بنسبة 50% من الدخل الإجمالي المعدَّل المحوَّر (modified adjusted gross income) الذي يزيد على حد معيّن، ويزول تمامًا عند $150,000 أو أكثر ($75,000 أو أكثر للمتزوجين الذين يقدمون إقرارات منفصلة). للمتزوجين الذين يقدمون إقرارات منفصلة ويعيشون منفصلين طوال السنة: حتى $12,500. أما من عاشا معًا في أي وقت خلال السنة وقدّما إقرارات منفصلة: فلا سماح. |
| محترف العقارات | أكثر من نصف خدماتك الشخصية في جميع المهن أو الأنشطة التجارية كانت في مهن أو أنشطة عقارية، وعملت فيها أكثر من 750 ساعة خلال السنة | تأجير العقارات الذي تشارك فيه مشاركة جوهرية لا يُعد نشاطًا سلبيًا |
ما تطلبه مصلحة الضرائب في الاختبارين، والسجلات التي تصمد أمام المراجعة، موجود في صفحتنا عن التدقيق في العقارات المؤجَّرة. وإذا أسفر تدقيق بالفعل عن فاتورة، فانظر سداد فاتورة تدقيق لا تستطيع تحملها.
الإهلاك والإصلاحات: خيارات تظهر آثارها لاحقًا
يضع المنشور 527 القواعد الأساسية:
- المباني السكنية المؤجَّرة تُهلك على مدى 27.5 سنة وفق النظام العام MACRS. أما الأرض فلا تُهلك.
- يبدأ الإهلاك عندما تضع العقار في الخدمة لتحقيق الدخل، ويُبلَّغ عنه على النموذج 4562 في السنة الأولى وفي السنوات التي تضيف فيها تحسينات.
- ينخفض أساس التكلفة لديك بمقدار الإهلاك الذي «خصمته أو كان بإمكانك خصمه». وتخطّي الإهلاك لا يحميك عند البيع: فأساس التكلفة يُخفَّض في الحالتين، فتخسر الخصم وتبقى عليك الأرباح الأكبر.
- الإصلاحات مقابل التحسينات. الإصلاح الذي يحافظ على العقار في حالة تشغيل جيدة يجوز خصمه. أما النفقة التي تحسّن العقار أو تعيده إلى حالته أو تهيئه لاستخدام جديد فيجب رسملتها وإهلاكها. ويوجّه المنشور 527 المؤجِّرين إلى الفصل بين الاثنين في سجلاتهم.
إذا لم يُطالَب بالإهلاك قط أو كان البيع قريبًا، فاطلب من مُعِدّ إقرارات مراجعة الأمر قبل تقديم إقرارك.
ما الذي يمكن لمصلحة الضرائب فعله: الإيجار والحسابات البنكية والعقار المؤجَّر
يسير التحصيل بالترتيب المعتاد: فاتورة مثل الإشعار CP14، ثم تذكيرات، ثم الإشعار CP504 بنية الحجز، ثم الإشعار النهائي، وهو LT11 أو الرسالة 1058. ويقول المنشور 594 إن مصلحة الضرائب لا تحجز عادةً إلا بعد إرسال ذلك الإشعار النهائي قبل 30 يومًا على الأقل من الحجز، ولديك 30 يومًا (IRS.gov, 2026) من تاريخه لطلب جلسة استماع بشأن إجراءات التحصيل الواجبة (Collection Due Process). وما يخص المؤجِّرين تحديدًا هو المواضع التي تبحث فيها مصلحة الضرائب:
- الإيجار المستحق على المستأجرين. تُدرج مصلحة الضرائب «دخل الإيجار» ضمن الممتلكات التي يحوزها آخرون ويمكنها الحجز عليها. وعندها يدفع المستأجر أو مدير العقار لمصلحة الضرائب بدلًا منك. ووفق لائحة وزارة الخزانة، يشمل الحجز الالتزامات القائمة وقت تبليغه؛ ويقول دليل مصلحة الضرائب إن الحجز على الدخل الآخر يشمل أيضًا المدفوعات التي لك فيها حق «ثابت وقابل للتحديد». أما هل يشمل الحجز الإيجار المستقبلي بموجب عقد إيجار موقَّع، فتلك مسألة تتوقف على الوقائع، لذا اسأل مصلحة الضرائب أو ممثلًا مفوَّضًا قبل أن تفترض أن إيجار الشهر القادم في مأمن. وطريقة عمل هذا الحجز لدى الأطراف الثالثة مشروحة في حجز مصلحة الضرائب على الدخل المستحق لك.
- الحساب الذي يصل إليه الإيجار. يقول المنشور 594 إن البنك يحتفظ بالأموال المحجوزة لمدة 21 يومًا (IRS.gov, 2026) قبل إرسالها. انظر ماذا تفعل خلال مهلة الـ 21 يومًا.
- العقار المؤجَّر نفسه. تحظى العقارات المؤجَّرة بحماية أقل من المسكن. فالمادة IRC 6334(a)(13)(A) تحمي المسكن من الحجز في المبالغ البالغة $5,000 أو أقل، لكنها تستثني صراحةً العقار المؤجَّر، والحماية الإضافية للعقار المستخدم في النشاط التجاري للفرد في المادة 6334(a)(13)(B) لا تشمل إلا العقار غير المؤجَّر. أما المسكن الرئيسي، في المقابل، فيحتاج إلى موافقة كتابية من محكمة فيدرالية. ومع ذلك يجب أن تتوقع مصلحة الضرائب تحقيق عائد صافٍ من البيع (المنشور 594). وطريقة المصادرة مشروحة في مصادرة مصلحة الضرائب للممتلكات.
الامتيازات الضريبية الفيدرالية وإعادة التمويل وبيع العقار المؤجَّر
تقول مصلحة الضرائب إن الامتياز الضريبي الفيدرالي (federal tax lien) «يسري على جميع أصولك»، بما فيها الأصول التي تكتسبها أثناء سريانه. ووفق إرشاداتها العامة، تسجّل مصلحة الضرائب إشعار الامتياز الضريبي الفيدرالي (Notice of Federal Tax Lien) علنيًا عندما يبلغ الرصيد المقدَّر غير المدفوع $10,000 (IRS.gov, يوليو 2024 (تاريخ سريان IRM)) أو أكثر، ثم ترسل إشعارًا بحقك في جلسة استماع، غالبًا الرسالة 3172. ويظهر الإشعار المسجَّل في البحث عن سند الملكية لكل عقار تملكه في تلك المقاطعة، وتقول مصلحة الضرائب إنه «قد يحد من قدرتك على الحصول على الائتمان». والإبلاغ الائتماني مشروح في هل يضر الرصيد المستحق لمصلحة الضرائب بدرجتك الائتمانية.
| الهدف | أداة مصلحة الضرائب | كيف تعمل |
|---|---|---|
| بيع عقار مؤجَّر واحد مع بقاء الامتياز على كل ما سواه | شهادة تحرير العقار من الامتياز (lien discharge)، النموذج 14135 (المنشور 783) | أكثر الأسباب شيوعًا: أن تحصل مصلحة الضرائب من البيع على قيمة حصتها في العقار (IRC 6325(b)(2)(A))؛ أو ألا تكون لحصتها قيمة لأن الديون ذات الأولوية تتجاوز قيمة العقار (6325(b)(2)(B))؛ أو أن تُودَع العائدات في حساب ضمان (6325(b)(3))؛ أو أن تساوي ممتلكاتك المتبقية ضعف الامتياز على الأقل مضافًا إليه الديون ذات الأولوية (6325(b)(1)). |
| إعادة تمويل عقار مؤجَّر | شهادة تأخير مرتبة الامتياز (lien subordination)، النموذج 14134 (المنشور 784) | يتقدّم المُقرض الجديد على مصلحة الضرائب في ذلك العقار. وتطلب مصلحة الضرائب عمومًا حقوق الملكية التي تنتجها إعادة التمويل، أو توافق لأن تأخير المرتبة سيساعدها على تحصيل مبلغ أكبر. |
| إزالة الإشعار العلني | سحب إشعار الامتياز (lien withdrawal)، النموذج 12277 (Rev. 10-2011 (IRS.gov, 10-2011)) | متاح في حالات محددة، منها بعض خطط السداد بالخصم المباشر. ويبقى الرصيد مستحقًا عليك. انظر النموذج 12277. |
| إنهاء الامتياز | رفع الامتياز | تقول مصلحة الضرائب إنها ترفع الامتياز خلال 30 يومًا من سداد الرصيد. |
يطلب المنشوران 783 و784 كلاهما أن تقدّم الطلب قبل 45 يومًا على الأقل من موعد إتمام الصفقة. وتُطلب مبالغ السداد النهائي من وحدة الامتيازات المركزية (Centralized Lien Operation) لدى مصلحة الضرائب على الرقم 1-800-913-6050، وفق هذين المنشورين. والأدوات الأربع مقارنة في صفحة Fresh Start عن التخفيف من الامتياز الضريبي وفي دليلنا عن الامتياز الضريبي الفيدرالي.
خيارات السداد المناسبة للمؤجِّر
| الحالة | الخيار | الشروط الأساسية |
|---|---|---|
| فاتورة سنة واحدة يمكنك تسويتها خلال أشهر | خطة سداد قصيرة الأجل | حتى 180 يومًا (IRS.gov, 2026) للسداد الكامل؛ ورسوم إعداد قدرها $0 (IRS.gov, 2026) |
| رصيد فردي قدره $50,000 (IRS.gov, يوليو 2026) أو أقل | خطة الدفع المبسّطة (Simple Payment Plan) (كانت تُسمى سابقًا اتفاقية التقسيط المبسّطة) | تُسدَّد بحلول تاريخ CSED (IRS.gov, يوليو 2026)؛ دون بيان مالي؛ ورسوم إعداد قدرها $29 (IRS.gov, 2026) للخصم المباشر عبر الإنترنت. انظر دليل خطة الدفع المبسّطة. |
| رصيد أكبر | خطة قائمة على بيان مالي (النموذج 433-A) | ستنظر مصلحة الضرائب في حقوق الملكية في العقارات المؤجَّرة وفي التدفق النقدي. انظر خيارات التخفيف حسب حجم الرصيد. |
| حقوق ملكية في عقار | البيع أو إعادة التمويل مع تحرير العقار من الامتياز أو تأخير مرتبته | غالبًا أنظف طريقة للسداد؛ وخطّط لمهلة الـ 45 يومًا المسبقة |
| لا تستطيع واقعيًا السداد بالكامل | عرض التسوية (Offer in Compromise) | تنظر مصلحة الضرائب في «الدخل والمصروفات وحقوق الملكية في الأصول»، لذا تُحتسب حقوق الملكية في العقارات المؤجَّرة، عمومًا بقيمة البيع السريع (80% (IRS.gov, Rev. 4-2026) من القيمة السوقية العادلة في نماذج 2026). انظر دليل عرض التسوية. |
تستمر الفوائد على أي رصيد غير مدفوع بسعر الفائدة الفيدرالي قصير الأجل مضافًا إليه 3 نقاط مئوية، ويُعاد تحديده كل ربع سنة (7% (IRS.gov, يوليو–ديسمبر 2026) في هذا الربع). ويقول المنشور 594 إن مصلحة الضرائب لا يمكنها إصدار حجز جديد ما دامت خطة سداد أو عرض تسوية قيد النظر أو ساريًا، ولهذا فإن الخطة التي تُعَدّ قبل الإشعار النهائي تحمي إيجارك. وإذا كنت تحتاج إلى وقت لتقرر، فاقرأ كيف توقف التحصيل لدى مصلحة الضرائب مؤقتًا.
مثال: إعادة تمويل عقار مؤجَّر للسداد لمصلحة الضرائب
وفق طريقة المنشور 784، ستطلب مصلحة الضرائب عمومًا مبلغ $29,000 هذا مقابل تأخير مرتبة امتيازها بعد القرض الجديد. تقدّم Dana النموذج 14134 قبل 45 يومًا على الأقل من موعد إتمام الصفقة. وبعد إتمامها يبقى عليها $13,000 مضافًا إليها الفوائد المتراكمة، وهو مبلغ يناسب خطة الدفع المبسّطة.
يبقى الامتياز على ممتلكاتها الأخرى حتى سداد الرصيد، ثم ترفعه مصلحة الضرائب.
السجلات التي تجمعها وخطوتك التالية
- جميع إشعارات مصلحة الضرائب، مرتبة حسب التاريخ، مع رصيد حسابك الإلكتروني لدى مصلحة الضرائب (Online Account) أو كشوف الحساب.
- عقود الإيجار وسجلات الإيجارات لكل عقار، بما في ذلك الإيجار المدفوع مقدمًا ومبالغ التأمين المحتفظ بها.
- الجدول E والنموذج 4562 من الإقرارات السابقة، مع تاريخ شراء كل عقار وتكلفته وتحسيناته.
- فواتير الإصلاحات والتحسينات، محفوظة كلٌّ على حدة.
- كشوف الرهن العقاري وتقدير حديث للقيمة لكل عقار.
- أي مستندات بيع أو إعادة تمويل قيد التنفيذ: عقد الشراء، وتقدير القرض، وبيان التسوية المقترح.
الرصيد عن سنة واحدة الذي يقل عن حد خطة الدفع المبسّطة، دون موعد لإتمام صفقة، يُحل عادةً بنفسك عبر طلب اتفاقية الدفع عبر الإنترنت (Online Payment Agreement) لدى مصلحة الضرائب. وتتوفر مساعدة مجانية من خدمة الدفاع عن دافعي الضرائب (Taxpayer Advocate Service) وعيادات دافعي الضرائب منخفضي الدخل (Low Income Taxpayer Clinics). ويكون المتخصص أكثر فائدة عندما يمنع امتيازٌ البيعَ أو إعادة التمويل، أو حين يكون الإيجار قد حُجز، أو حين يتطلب الرصيد بيانًا ماليًا؛ انظر هل تحتاج إلى متخصص ضرائب. تقدم Global Gate Tax Relief استشارة مجانية وتحدد رسومًا ثابتة مسبقًا إذا تولّت القضية. اطلب مراجعة مجانية لحالتك أو اتصل على 1-877-800-8180.
الأسئلة الشائعة
نعم، بعد الإشعارات المطلوبة. تُدرج مصلحة الضرائب دخل الإيجار ضمن الممتلكات التي يمكنها الحجز عليها، وتبلّغ الحجز للمستأجر أو لمدير العقار. والمستأجر الذي يتسلّم الحجز يجب عليه الدفع لمصلحة الضرائب. وطلب خطة السداد يوقف عمومًا أي حجز جديد ما دام قيد النظر.
عادةً فقط بشهادة تأخير مرتبة الامتياز من مصلحة الضرائب (النموذج 14134، المنشور 784)، التي تسمح للمُقرض الجديد بالتقدم على مصلحة الضرائب في ذلك العقار. وتطلب مصلحة الضرائب عمومًا حقوق الملكية التي تنتجها إعادة التمويل. قدّم الطلب قبل 45 يومًا على الأقل من موعد إتمام الصفقة.
نعم. الطريق المعتاد هو شهادة تحرير العقار من الامتياز (النموذج 14135، المنشور 783)، وكثيرًا ما تُمنح عندما تحصل مصلحة الضرائب من عائدات البيع على قيمة حصتها. ويبقى الامتياز على ممتلكاتك الأخرى حتى سداد الرصيد.
عمومًا لا. دخل الإيجار المُبلَّغ عنه على الجدول E لا يدخل عمومًا ضمن أرباح العمل الحر. وإذا كنت تقدم خدمات جوهرية للمستأجرين، فيُبلَّغ عن الإيجار على الجدول C وقد تختلف الإجابة.
يمكنها ذلك، بعد الإشعارات والموافقات الداخلية، إذا كان البيع سيحقق عائدًا صافيًا. فالعقار المؤجَّر لا يتمتع بحماية المسكن في الأرصدة الصغيرة ولا بقاعدة الموافقة الخاصة بعقار النشاط التجاري. وخطة السداد أو عرض التسوية يمنعان عمومًا أي حجز جديد.
المصادر
- IRS Topic no. 414, Rental income and expenses (reviewed 24 Sep 2026)
- IRS Topic no. 425, Passive activities: losses and credits (reviewed 24 Sep 2026)
- IRS Publication 925 (2025), Passive Activity and At-Risk Rules
- IRS Publication 527 (2025), Residential Rental Property
- IRS Publication 225 (2025), Farmer's Tax Guide (landlord participation; rentals and self-employment earnings)
- IRS Form 1040-ES (2026), Estimated Tax for Individuals
- IRS: What is a levy? (reviewed 13 Mar 2026)
- 26 CFR 301.6331-1, Levy and distraint
- IRM 5.11.5, Notice of Levy in Special Cases (fixed and determinable rights)
- IRS Publication 594 (Rev. 1-2026), The IRS Collection Process
- 26 U.S.C. 6334, Property exempt from levy
- IRS: Understanding a federal tax lien (reviewed 14 Sep 2026)
- IRS Publication 783 (Rev. 12-2022), Certificate of Discharge
- IRS Publication 784 (Rev. 12-2022), Certificate of Subordination
- IRS: Offer in compromise (reviewed 19 Oct 2026)
نتحقق من كل رقم مقابل موقع IRS.gov ونسجّل التغييرات في صفحة الأرقام الرئيسية.
هل تريد أن يطّلع مختص على الخيارات المتاحة لك؟
استشارة مجانية دون أي التزام. إذا قبلنا قضيتك، نحدد لك الرسوم الثابتة مسبقًا قبل بدء أي عمل. وإذا كان بإمكانك التعامل مع الأمر بنفسك عبر موقع IRS.gov، فسنخبرك بذلك. لا توجد نتيجة مضمونة.
تقدم هذه الصفحة معلومات عامة عن قواعد مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS)، وليست استشارة ضريبية أو قانونية لحالتك. أرقام مصلحة الضرائب تتغير؛ وكل رقم مرتبط بمصدره الرسمي وبتاريخ آخر تحقق أجريناه منه.