Arrendadores que le deben al IRS

Por qué los arrendadores terminan debiéndole al IRS

La renta llega sin ninguna retención, así que el impuesto sobre los ingresos por su ganancia se paga al presentar la declaración. Para la mayoría de los arrendadores residenciales, el alquiler se declara en el Anexo E (Schedule E) (Formulario 1040). El Tema 414 del IRS agrega que un alquiler en el que usted presta servicios sustanciales para la comodidad de los inquilinos, como limpieza regular o comidas, se declara en cambio en el Anexo C (Schedule C), lo que cambia cómo se grava.

La factura suele ser mayor de lo esperado por cuatro razones:

• Ingresos que no contó. El Tema 414 dice que la renta anticipada es ingreso en el año en que la recibe y que, si un inquilino paga alguno de sus gastos, esos pagos son ingresos de alquiler. Un depósito de garantía no es ingreso si es posible que tenga que devolverlo; la parte que se queda por la terminación anticipada del contrato es ingreso en el año en que se la queda.
• Pérdidas que no puede usar. Las pérdidas de alquiler generalmente son pasivas, así que muchos arrendadores que contaban con una pérdida para compensar sus salarios descubren que queda suspendida (vea la sección siguiente).
• Sin pagos estimados. El Formulario 1040-ES de 2026 dice que generalmente debe pagar impuesto estimado si prevé deber al menos $1,000 (IRS.gov, 2026) después de la retención y de los créditos reembolsables. Los alquileres con ganancia suelen superar ese límite.
• Una venta. La depreciación reduce su base, así que la ganancia tributable en una venta puede ser mucho mayor que el dinero que usted recibe.

Un costo que los arrendadores normalmente no enfrentan: la Publicación 225 establece la regla general de que los ingresos de alquileres no se incluyen en las ganancias del trabajo por cuenta propia, así que la renta ordinaria del Anexo E no lleva impuesto sobre el trabajo por cuenta propia.

Reglas de pérdidas pasivas y la deducción por pérdidas de alquiler

El Tema 425 del IRS dice que las actividades de alquiler, incluidos los bienes raíces en alquiler, son actividades pasivas aunque usted participe materialmente, y que las pérdidas pasivas que superan los ingresos pasivos no se permiten en el año en curso. La cantidad no permitida no se pierde: se traslada al siguiente año tributario y puede usarse contra ingresos pasivos posteriores o cuando usted se deshaga de la propiedad.

Hay dos excepciones importantes, ambas explicadas en la Publicación 925:

Lo que pide el IRS en ambas pruebas, y los registros que lo respaldan, están en nuestra página sobre auditorías de propiedades de alquiler. Si una auditoría ya produjo una factura, consulte cómo pagar una factura de auditoría que no puede costear.

Depreciación y reparaciones: decisiones que aparecen más adelante

La Publicación 527 establece las reglas básicas:

• Los edificios residenciales en alquiler se deprecian en 27.5 años con el sistema general MACRS. El terreno no se deprecia.
• La depreciación comienza cuando usted pone la propiedad en servicio para producir ingresos, y se declara en el Formulario 4562 el primer año y en los años en que agrega mejoras.
• Su base se reduce por la depreciación que “dedujo o pudo haber deducido”. No reclamar la depreciación no lo protege al vender: la base se reduce de todos modos, así que pierde la deducción y aun así carga con la ganancia mayor.
• Reparaciones frente a mejoras. Una reparación que mantiene la propiedad en buenas condiciones de funcionamiento puede deducirse. Un gasto que mejora la propiedad, la restaura o la adapta a un nuevo uso debe capitalizarse y depreciarse. La Publicación 527 indica a los arrendadores que mantengan ambos por separado en sus registros.

Si nunca se reclamó la depreciación o se acerca una venta, pida a un preparador que lo revise antes de presentar la declaración.

Lo que puede hacer el IRS: la renta, las cuentas bancarias y la propiedad de alquiler

El cobro sigue el orden habitual: una factura como el CP14, recordatorios, un aviso de intención de embargo CP504 y luego el aviso final, una LT11 o una Carta 1058. La Publicación 594 dice que el IRS normalmente embarga solo después de enviar ese aviso final al menos 30 días antes del embargo, y usted tiene 30 días (IRS.gov, 2026) desde ese aviso para solicitar una audiencia de debido proceso de cobro (Collection Due Process). Lo propio de los arrendadores es dónde busca el IRS:

• La renta que deben los inquilinos. El IRS incluye los “ingresos de alquiler” entre los bienes en poder de terceros que puede embargar. El inquilino o el administrador de la propiedad le paga entonces al IRS en lugar de a usted. Según el reglamento del Tesoro, un embargo alcanza las obligaciones que existen cuando se notifica; el manual del IRS dice que un embargo sobre otros ingresos también alcanza los pagos a los que usted tiene un derecho “fijo y determinable”. Si la renta futura de un contrato firmado queda alcanzada es una cuestión que depende de los hechos, así que pregunte al IRS o a un representante antes de suponer que la renta del mes siguiente está a salvo. Cómo funcionan estos embargos a terceros se explica en embargos del IRS sobre ingresos que le deben.
• La cuenta donde se deposita la renta. La Publicación 594 dice que el banco retiene los fondos embargados durante 21 días (IRS.gov, 2026) antes de enviarlos. Consulte qué hacer en el plazo de 21 días.
• La propiedad de alquiler en sí. Los alquileres tienen menos protección que una vivienda. El IRC 6334(a)(13)(A) protege una residencia de los embargos de $5,000 o menos, pero excluye expresamente la propiedad alquilada, y la protección adicional para los bienes raíces usados en el negocio de una persona física del 6334(a)(13)(B) cubre solo los bienes raíces que no están alquilados. En cambio, una residencia principal requiere la aprobación por escrito de un tribunal federal. El IRS aun así debe esperar ganancias netas de una venta (Publicación 594). Cómo funcionan las incautaciones se explica en incautación de bienes por el IRS.

Gravámenes por impuestos federales, refinanciamiento y venta de un alquiler

El IRS dice que un gravamen por impuestos federales “se aplica a todos sus bienes”, incluidos los que adquiera mientras esté vigente. Según su pauta general, el IRS presenta un Aviso de Gravamen por Impuestos Federales (Notice of Federal Tax Lien) público cuando el saldo tasado sin pagar es de $10,000 (IRS.gov, julio de 2024 (fecha de vigencia del IRM)) o más, y luego envía un aviso de sus derechos a una audiencia, a menudo la Carta 3172. Un aviso presentado aparece en la búsqueda de título de cada propiedad que usted tenga en ese condado, y el IRS dice que “puede limitar su capacidad de obtener crédito”. Los informes de crédito se explican en ¿deberle al IRS afecta su puntaje de crédito?.

Tanto la Publicación 783 como la 784 piden que presente la solicitud al menos 45 días antes de la fecha de cierre. Las cantidades para liquidar el saldo se obtienen de la Operación Centralizada de Gravámenes del IRS al 1-800-913-6050, según esas publicaciones. Las cuatro herramientas se comparan en la página de Fresh Start sobre alivio de gravámenes y en nuestra guía sobre el gravamen por impuestos federales.

Opciones de pago adecuadas para un arrendador

Los intereses siguen corriendo sobre cualquier saldo sin pagar a la tasa federal a corto plazo más 3 puntos porcentuales, ajustada cada trimestre (7% (IRS.gov, jul.-dic. de 2026) este trimestre). La Publicación 594 dice que el IRS no puede emitir un nuevo embargo mientras un plan de pagos o un ofrecimiento esté pendiente o vigente, y por eso un plan establecido antes del aviso final protege su renta. Si necesita tiempo para decidir, lea cómo pausar el cobro del IRS.

Ejemplo: refinanciar un alquiler para pagarle al IRS

El gravamen sigue sobre sus demás bienes hasta que se paga el saldo, y entonces el IRS lo libera.

Documentos que debe reunir y su siguiente paso

1. Todos los avisos del IRS, en orden de fecha, más el saldo de su Cuenta en línea del IRS o sus transcripciones.
2. Contratos de arrendamiento y registros de renta de cada propiedad, incluidos la renta anticipada y los depósitos que tiene en su poder.
3. El Anexo E y el Formulario 4562 de declaraciones anteriores, con la fecha de compra, el costo y las mejoras de cada propiedad.
4. Facturas de reparaciones y de mejoras, guardadas por separado.
5. Estados de cuenta de la hipoteca y una estimación reciente del valor de cada propiedad.
6. Cualquier documento de una venta o un refinanciamiento pendiente: contrato de compraventa, estimación del préstamo, declaración de cierre propuesta.

Un saldo de un solo año por debajo del límite del plan de pagos simple, sin un cierre en el calendario, por lo general se resuelve usted mismo mediante la solicitud de plan de pagos en línea del IRS (Online Payment Agreement). Hay ayuda gratuita del Servicio del Defensor del Contribuyente (Taxpayer Advocate Service) y de las Clínicas para Contribuyentes de Bajos Ingresos (Low Income Taxpayer Clinics). Un profesional es más útil cuando un gravamen está impidiendo una venta o un refinanciamiento, la renta ha sido embargada o el saldo requiere una declaración financiera; consulte ¿necesita un profesional de impuestos?. Global Gate Tax Relief ofrece una consulta gratuita y cotiza una tarifa fija por adelantado si acepta el caso. Solicite una revisión gratuita de su caso o llame al 1-877-800-8180.

Preguntas frecuentes

Siga leyendo en la Guía de obligaciones tributarias

• Auditorías de propiedades de alquilerPérdidas pasivas, condición de profesional y registros de reparaciones.
• Embargos del IRS sobre ingresos que le debenCómo los embargos a terceros alcanzan la renta y las cuentas por cobrar.
• ¿Deberle al IRS afecta su crédito?Gravámenes, prestamistas e informes de crédito.
• Alivio de gravámenes de Fresh StartLiberación, retiro, exoneración y subordinación.
• Alivio según el saldoQué plan corresponde a lo que usted debe.
• ¿Necesita un profesional de impuestos?Cuándo puede resolverlo usted mismo.